Avocat en copropriété en difficulté à Bordeaux
Syndic sans mandat, charges impayées, immeuble qui se dégrade : il existe des procédures pour reprendre la main.
Une copropriété peut se dégrader sans que personne ne l’ait décidé. Les charges impayées s’accumulent, l’ascenseur reste en panne faute de paiement, les comptes ne sont plus approuvés, et parfois le syndic lui-même n’a plus de mandat valable. La copropriété se retrouve alors sans pilote, avec des dettes qui grossissent et des travaux qui n’avancent pas.
La loi prévoit des outils précis pour sortir de cette situation : la procédure d’alerte et la désignation d’un mandataire ad hoc, puis, quand la situation est plus grave, la désignation d’un administrateur provisoire par le président du tribunal judiciaire. Le cabinet RDK Avocats intervient pour déclencher ces procédures, les défendre ou en accompagner les suites, à Bordeaux, Le Bouscat, Talence, Pessac, Mérignac, Cenon, Lormont et dans toute la Gironde.
Qu’appelle-t-on une copropriété « en difficulté » ?
Le terme a un sens juridique précis. Une copropriété est considérée comme en difficulté lorsqu’elle se trouve dans l’une de ces deux situations :
- L’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis. La copropriété n’arrive plus à assurer ses dépenses courantes : déficit important, factures impayées depuis des mois, prestataires essentiels qui suspendent leurs interventions.
- Le syndicat n’est plus en mesure de maintenir l’immeuble en bon état. Les travaux d’entretien ne sont plus réalisés et l’immeuble se dégrade : infiltrations jamais traitées, désordres structurels, sécurité qui n’est plus assurée.
Dans les deux cas, attendre coûte cher. Plus la dette s’installe, plus les copropriétaires solvables paient pour les autres, et plus la valeur des lots se dégrade.
Le mandataire ad hoc : la procédure d’alerte
C’est le premier étage du dispositif, et il est préventif. La loi impose de le déclencher dès que certains seuils sont franchis.
Quand la procédure d’alerte doit-elle être déclenchée ?
Dans deux cas, à la clôture des comptes annuels :
- lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et du fonds travaux, pour les copropriétés jusqu’à 200 lots ;
- ou 15 % pour les copropriétés de 201 lots et plus.
La procédure doit également être lancée lorsque les comptes n’ont pas été approuvés en assemblée générale depuis au moins deux ans.
Qui saisit le juge ?
Le syndic a l’obligation d’informer immédiatement le conseil syndical, puis de saisir par requête le président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Il n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale pour le faire.
Si le syndic n’a pas agi dans le mois qui suit la clôture des comptes, d’autres peuvent saisir le juge directement : des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat, le président du conseil syndical, le maire de la commune, le président de l’intercommunalité compétente en matière d’habitat, ou un créancier dont les factures de travaux, d’eau ou d’énergie, votées et exécutées, restent impayées depuis au moins six mois après un commandement de payer resté infructueux.
C’est souvent à ce stade que notre intervention est la plus utile : une requête bien construite, appuyée sur des comptes et des pièces solides, évite un rejet et fait gagner plusieurs mois.
L’administrateur provisoire : quand la copropriété ne peut plus se gérer
Lorsque la situation est plus lourde, le président du tribunal judiciaire peut confier la copropriété à un administrateur provisoire. C’est une mesure forte, qui dessaisit le syndic.
Qui peut demander sa désignation ?
Le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est seul compétent. Il peut être saisi par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix, le syndic, le maire de la commune, le président de l’intercommunalité compétente en matière d’habitat, le préfet, le procureur de la République, ou le mandataire ad hoc désigné dans le cadre de la procédure d’alerte.
Quelle qu’en soit l’origine, toute demande doit être communiquée au procureur de la République.
Quels sont ses pouvoirs ?
L’administrateur provisoire est chargé de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. Le juge lui confie tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse sans indemnité, ainsi que tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux relatifs aux acquisitions et actes de disposition immobiliers et à la modification du règlement de copropriété.
Il gère les comptes et les fonds, fait exécuter les décisions, représente la copropriété en justice et poursuit le recouvrement des impayés. Selon la gravité de la situation, le juge peut aussi suspendre certaines créances, organiser leur déclaration, arrêter un plan d’apurement des dettes ou, dans les cas les plus lourds, placer l’immeuble sous administration provisoire renforcée.
À noter : la loi du 9 avril 2024 a créé un syndic d’intérêt collectif destiné aux copropriétés en difficulté. Le décret n° 2025-508 du 10 mai 2025 en a fixé les conditions d’agrément.
Le mandat du syndic est expiré : que se passe-t-il ?
Le mandat d’un syndic ne peut pas excéder trois ans. Passé ce terme, et faute de renouvellement voté en assemblée générale, il n’a plus qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires.
Les conséquences sont concrètes et souvent mal mesurées : un syndic dont le mandat a expiré ne peut plus valablement convoquer une assemblée générale, et les décisions prises lors d’une assemblée irrégulièrement convoquée sont fragiles. L’immeuble se retrouve, selon la formule, comme un navire sans capitaine.
Deux réflexes à ce stade : vérifier la date exacte de fin du mandat dans le procès-verbal qui l’a désigné, et agir dans les délais. Une décision d’assemblée générale se conteste dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal — au-delà, elle devient définitive, même irrégulière.
Charges impayées : agir avant que la dette ne s’installe
Le recouvrement des charges est le nerf de la guerre. Un syndicat qui laisse filer les impayés met en danger l’ensemble de la copropriété, y compris les copropriétaires qui paient.
La position du syndicat est pourtant solide : il bénéficie d’une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur, et la vente du bien est l’occasion de recouvrer la dette sur le prix. En cas de blocage durable, la procédure peut aller jusqu’à la saisie immobilière et la vente aux enchères du lot.
Nous intervenons aussi bien pour le syndicat des copropriétaires que pour le copropriétaire qui conteste des charges qu’il estime injustifiées ou mal réparties. Sur les litiges de copropriété au sens large, voir notre page avocat en droit de la copropriété à Bordeaux.
Notre intervention à Bordeaux et dans toute la Gironde
Le cabinet accompagne :
- les syndicats de copropriétaires et les conseils syndicaux qui veulent reprendre la main sur une copropriété bloquée ;
- les copropriétaires confrontés à un syndic défaillant, à des charges abusives ou à une assemblée générale irrégulière ;
- les syndics dans l’exécution de leurs obligations d’alerte et dans le recouvrement ;
- les administrateurs provisoires désignés par le tribunal, dans la conduite de leur mission.
Ce contentieux repose sur un socle législatif précis, renforcé par la loi du 9 avril 2024, et sur une jurisprudence établie : les règles sont claires, et l’issue d’un dossier bien préparé réduit l’aléa judiciaire. La procédure se conduit devant le président du tribunal judiciaire, où l’assistance d’un avocat est en pratique indispensable et, dans de nombreux cas, obligatoire.
Questions fréquentes
Quelles sont les conditions pour désigner un administrateur provisoire ?
Il faut que l’équilibre financier du syndicat soit gravement compromis, ou que le syndicat ne soit plus en mesure de maintenir l’immeuble en bon état. Une seule de ces deux conditions suffit. La demande est portée devant le président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble.
Quels sont les pouvoirs d’un administrateur provisoire ?
Il reçoit tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat prend fin sans indemnité, ainsi que tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale, sauf ceux relatifs aux acquisitions et actes de disposition immobiliers et à la modification du règlement de copropriété. Il gère les fonds, engage les travaux nécessaires, représente la copropriété en justice et poursuit les impayés.
Que se passe-t-il si le mandat du syndic est expiré ?
Il n’a plus qualité pour représenter le syndicat : il ne peut plus valablement convoquer une assemblée générale et les décisions prises dans ces conditions sont contestables. Il faut alors faire désigner un administrateur provisoire ou convoquer une assemblée dans les formes prévues, selon la situation.
Quel recours contre un copropriétaire qui ne paie pas ses charges ?
Après mise en demeure, le syndicat peut engager une procédure de recouvrement. Il bénéficie d’une hypothèque légale sur le lot : la dette peut être recouvrée sur le prix lors de la vente du bien, et la procédure peut aller jusqu’à la saisie immobilière.
Combien de temps ai-je pour contester une assemblée générale ?
Deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai est strict : une fois expiré, la décision devient définitive, même si elle était irrégulière. C’est la première chose à vérifier quand une décision pose problème.
Un avocat peut-il assister à une assemblée générale de copropriété ?
Oui, et c’est parfois déterminant lorsque l’ordre du jour porte sur des travaux importants, un changement de syndic ou un vote contesté. Nous intervenons en amont pour préparer les résolutions et sécuriser le déroulement du vote.
Votre copropriété est bloquée ? Parlons-en.
Charges impayées, syndic sans mandat, travaux à l’arrêt, assemblée générale contestée : plus l’intervention est précoce, plus les solutions sont simples. Décrivez-nous votre situation, nous revenons vers vous rapidement.
